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新一轮房地产调控开启 你要知道这20个问题
2016-03-27 10:26:19

 

新一轮房地产调控开启 你要知道这20个问题

 
 

本文转载自微信公众号:基金行业网

1、3月25日,上海、深圳、武汉、南京、北京等多个城市相继出台了不同程度的房地产调控新措施,这是否意味着中国房地产政策发生了大逆转?

答:不是,只是局部逆转。目前收紧政策的城市不到10个,都是一线城市或者强二线城市。

2、为什么收紧这些城市的购房政策?

答:主要是担心楼市过快上涨,导致泡沫破裂,在楼市上重演去年股灾的那一幕。最终将风险传递到其他领域,引爆全面金融危机。其次,是安抚人心。

3、为什么政策集中在3月25日出台?而不是两会期间出台,也不是各个城市陆续出台?

答:我猜测这跟中美高层3月23日的通话有关。通话双方是美国财政部长雅各布·卢和中国副总理汪洋。这是中美双方在3个月里,就汇率问题第三次通电话。

4、这个电话预示着什么?

答:美国高层对美元加息的看法突然发生逆转,3月17日美联储的表态比较温和,但更多经济数据改变了他们的看法,4月或6月再次加息可能性大增。在美元突然走强的背景下,中国楼市资产泡沫的危险性大增。

5、中美高层真的存在汇率合作和沟通吗?

答:当然存在。1月18日那次通电话之前,双方汇率政策处于对抗状态,此后走向合作。2月2日那次沟通之后不到24小时,美元大跌,人民币贬值压力大大缓解。3月23日通话后不到24小时,美元大涨,全球大宗商品大跌,人民币汇率突然掉头开启新一轮贬值。

6、楼市泡沫会带来汇率大幅波动吗?

答:当然会,一个国家过高的房价最终只能有两个出路:要么跌下来,比如日本,汇率不变或者升值;要么继续涨,但汇率暴跌,比如俄罗斯。中国目前有走出俄罗斯模式的危险,这是本专栏最先提出的,目前被越来越多专家接受。

7、新政之后,热点城市房价会跌吗?

答:短期会。但长远看,仍然是上涨。

8、为什么长期仍然看涨?

答:因为货币长期超发。此外,热点城市(北上广深以及苏州、南京、杭州等)有显著的人口增量,有更多发展机遇。

9、短期看,热点城市哪些房子最危险?

答:郊区、新区的房子;被反复炒作的超高价楼盘。

10、热点城市哪些房子最受益?

答:军产房、小产权房以及商务公寓等。

11、热点城市周边的中小城市,是不是会受益?

答:短期内会受益,但如果热点城市房价全面回调,周边中小城市的房价回调幅度会更大,而且会很难出手。

12、那么,真正受益的是哪些城市?

答:二线城市里那些没有采取实质性调控措施的,有明显人口增量的省会城市,比如杭州、郑州、合肥、长沙等。这些城市目前尚未恢复限购,存在比较好的介入机会。如果买中心区的普通住宅,长期持有,会有比较好的投资回报。

13、在已经出台调控措施的城市,何时可以买房?

答:如果没有进一步的措施,未来两三个月是比较好的时机。但短炒有风险,长期持有没有问题。

14、热点城市房价,会出现人民币计价的暴跌吗?

答:很难。最有可能的模式是,人民币计价模式下房价不断上涨(短期会有回调,也会有滞涨,但长期上涨趋势不变),但人民币汇率未来不断走低。

15、为什么?

答:目前世界各国解决危机的办法都是发钞,中国也只能这样。中国投资主体是政府和国企,效率低下是必然的;在这种背景下,需要维持货币长期超发的状态。最终,房价被货币推着走。这是过去30多年房价的基本逻辑,未来很难改变。

16、难道股市不能取代楼市,成为中国新的资金池吗?

答:很难。金融是虚拟资产,是电脑里的数字,这需要诚信和法律公正来维持。如果做不到,大家只能买房子,只敢买房子。因为房子看得见、摸得着。

17、这轮房地产调控,最严厉的措施是哪个?

答:是深圳的一个未被普遍关注的一个措施:未来5年全市减少2亿平方米的违法建筑。这里面绝大部分不可能拆除,而是给某种出路。如果国家允许,意味着深圳未来5年每年新增的“可以交易房屋量”将增加将近10倍。但能不能实现,存在很大变数。

18、深圳房价暴涨了一年,会领头暴跌吗?

答:会有一波下跌,但很难深跌,除非出台上面说的那个措施。深圳虽然提高了非户籍人口购房门槛,但深圳户口是一线城市里最容易得到的。最近几年,深圳户籍人口每年增长量跟北京处于一个量级(20万人),是上海的3倍左右。但深圳户籍人口基数只有北京的四分之一。此外,深圳商品住宅的市场规模,只有北京和上海的三分之一到四分之一。

19、通过注册企业,是不是可以突破一线城市楼市限购?

答:是的。但是有几个门槛很难跨越,一是企业买房必须全款,基本上不能贷款;二是持有阶段每年有比较高的房产税,大约是“评估价×0.7×1.2%”,一套千万元的住宅,每年持有成本8.4万元。三是卖出的时候有重税,当然这可以通过“卖公司”方式回避。

20、如果热点城市房价全面回调,会发生什么情况?

答:放松调控。国家希望看到的是,热点城市房价慢慢地涨,带动更多城市的楼市复苏。

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