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香港负资产房暴增14倍 亲历者看银行收走房子
2017-05-03 08:50:00

“五一”前夕,香港金融管理局公布的一组数据刺痛了不少香港市民:2016年一季度香港负资产住宅按揭宗数从去年四季度的95宗增加至1432宗,暴增14倍,创2011年10月以来新高。

之所以用“刺痛”,是因为不少20世纪90年代后期的香港购房者都有过“负资产”的经历。

香港1998年出现首次通缩后经济开始变差,2003年又遭遇了非典(SARS)侵袭,楼价大幅下挫,较1997年的高位下跌了近70%。2003年6月,整个香港的住宅负资产宗数达到了历史最高的105697宗。

香港负资产房暴增14倍 亲历者看银行收走房子

“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子,从银行贷了667.8万港元,可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵伟(化名)告诉《第一财经日报》记者。最终,由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足,赵伟的房产被银行收走拍卖。

如今,不少刚工作不久的香港购房者很有可能重蹈赵伟的覆辙。

负资产经历者决心终生租房

1997年,拿到第一笔年终奖金的赵伟决定在香港完成置业梦想。几经挑选后,他连夜排队抽中了位于香港深井浪翠园小区的一套住宅。

“房子是927平方尺(103平方米),当时每平方尺的价格是8000港元,总价约742万港元。”赵伟告诉本报记者,当时的借贷环境非常宽松,首付仅需一成,他觉得非常幸运。

谁料,这套房子竟成了他一生的噩梦。

2003年,金融危机加上非典席卷,市民对香港楼市失去信心,房价开始暴跌,比1997年的高位下跌了约70%。“当时就算是新楼盘,每平方尺的价格也只有2000~5000港元,很多香港人都难逃负资产的命运。”赵伟表示。

由于房产的抵押价值已经低于未偿还贷款总额,银行便开始向不少业主callloan(要求借款人提前部分还款)。“万万没想到有一天银行也给我打了电话callloan。”赵伟买房时从银行借贷了667.8万港元,而他那套房产当时的价值跌到了250万港元,是原价的近1/3,他自然也成了负资产人士。

“银行打电话来时,我还欠银行500多万港元,银行要我再追加300多万港元,以弥补抵押品价值不足的情况,否则就要收楼。”赵伟回忆起当时的情况依旧心有余悸,“感觉天要塌下来了。”

香港房价曾多次出现大幅下挫

无奈的是,赵伟家境并不富裕,买房、装修已经花光了所有积蓄,最后他只能眼看着银行收走这套精心装修的房子。“房子也没有了,还欠了一身债。”赵伟告诉本报记者,银行以200多万港元将房子拍卖后,他还欠了银行200多万港元。

最近,赵伟终于还清了所有欠款,但受过挫折的他早已决定终生租房。

像赵伟一样,经历过负资产的香港人不在少数。根据香港金融管理局数据,2003年6月,出现了105697宗负资产案例,未偿还贷款额高达1650亿港元,即每宗平均欠款156万港元。

香港财政司司长曾俊华在上月公开表示,负资产在经济不好的时候经常出现,楼价自从去年9月以来,已经下跌11%,但趋势仍不明显。他会密切留意楼市的状况,因为如果楼市有大幅调整,将会影响经济发展,除了楼价以外,还会留意负担能力、供求等一篮子因素。

多名市场人士也对本报记者表示,如果香港房价持续下挫,负资产的个案将会大幅增加。有银行界人士透露,一旦负资产数量增加至1000宗,就会触及不少银行的警戒线。

莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文则对本报记者表示,负资产的情况会持续出现,但不会像1997年时那么严重,除非楼市在很短时间内大跌20%~30%,“目前香港楼市的买家以自用人士及打工人士为主,只要经济没有大幅变差,问题不会很大。”

成负资产人士还是取消订单

尽管目前负资产情况尚在可控范围内,但曾经“受过伤”的香港人却对这个词非常敏感。在莎莎从事销售工作的张婷(化名)去年12月以一成首付在香港屯门的“满名山”小区买下一套房产,总价为500万港元,对于才25岁的张婷来说是一笔不小的数目。

但这个小区要在25个月后才交房。交完订金后的张婷开始后悔,因为香港的房价开始跌了。

根据中原地产的数据,2015年12月至今,中原城市领先指数已经下跌了7.4%。换句话说,在不考虑其他费率的情况下,张婷的这套房子价值已经跌至463万港元。而张婷的贷款额实际为450万港元,因此她当前与负资产的“距离”只差13万港元了。

市场人士目前普遍预计香港今年房价将下跌5%,若以此计算,张婷这套房子的市值将跌至440万港元,那么张婷到今年底就将沦为负资产人士,虽然只是10万港元的负资产,但对于经历过风雨的张婷父母来说,女儿的这个选择确实让人担心。

当然,除了可能成为负资产人士,张婷也可以选择挞订(取消订单),但她迟迟难以抉择。

由于目前香港整体零售市场不佳,根据香港特区政府统计处3月31日发布的数据,今年2月香港零售业总销货价值临时估计为370亿港元,同比大跌20.6%,系17年以来最大跌幅,扣除价格变动,2月份零售业总销货数量也同比大跌19.5%。

张婷的父母担心女儿在莎莎的销售工作前途堪忧,未来很可能连房贷都还不起,于是建议女儿干脆退了房子。

像张婷一样纠结的人不在少数,根据香港法律,业主在购买期楼时,在没有获得新房的情况下违约,只需要没收5%的订金,如果买家认为楼市将继续下跌,便会选择挞订。

有数据显示,2016年1月,香港的新盘挞订数据急剧上升,当月有8%的新房订单被取消,但在2015年全年,仅出现了203宗新盘挞订个案,只占整体成交量约1.3%,如此高的比例反映买家对后市的看法非常冷淡。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示:“去年下半年以来,香港部分地区房价下跌幅度达到一成,在新的一手买卖条例下,买家挞订只需赔付5%的订金,及时挞订再买一间反而还能便宜5%。”

地产经纪纷纷转行

实际上,除了挞订,更多的投资者选择了观望。

根据仲量联行发布的《首季香港物业指数》报告,香港整体住宅买卖成交量在2016年第一季度跌至6221套,同比下跌39%,是有记录以来的新低。

根据香港地产代理监管局数据,截至2016年3月31日,香港持有地产牌照的从业员共40364人,假设每位代理人在第一季度只销售一套房子,那么只有不到15%的从业员开了工。

不少地产经纪不知所措,为了生计纷纷转行。一名已在香港葵涌区开设自己地产分行的地产代理苏鹏(化名)见形势不妙,目前已经开始找其他工作,他干地产经纪前曾在一家中资银行担任人力资源经理,可惜十几年过去了,很多业务早已记不清了。不过,苏鹏告诉本报记者,他愿意从头做起,哪怕一个月只有两三万港元的薪水。

成交量持续下挫的情况下,有业界人士呼吁香港特区政府能够放松楼市逆周期措施。根据香港金融管理局住宅按揭调查数据,今年2月按揭贷款申请环比减少1571宗至4869宗,创下了1998年6月有记录以来的新低,并且首次跌穿5000宗的水平。

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,香港楼市正在持续调整,虽然开发商增加了优惠措施,二手房业主也扩大了议价空间,但楼市的调控措施及压力测试要求仍然阻碍了不少买家入市。

不过,香港署理财经事务及库务局局长刘怡翔早前表示,虽然近月私人物业价格和成交量有所回落,但香港的房屋供求仍处于失衡状况,楼价与市民负担能力仍然脱节,金融管理局还不能确定楼市下行周期已经形成,会继续密切留意市场情况,并随着楼市周期的演变,采取合适措施,确保银行体系稳定。

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